Czy umowa z wykonawcą prac budowlanych jest konieczna? Bezwzględnie!

Wielu inwestorów na etapie wyboru ekipy budowlanej zastanawia się, czy i jaką umowę podpisać z wykonawcami. Czy w ogóle umowa jest potrzebna? Jakie zapisy powinna zawierać, by zabezpieczyć interesy obu stron? Czy nie „odstraszy” potencjalnej firmy, która pewnie przebiera w zapytaniach od inwestorów..?Pytania te są bardzo ważne. W artykule odpowiadamy podając racjonalne i merytoryczne argumenty, dlaczego podpisanie umowy, czyli zgoda dwóch stron na określone warunki jest niezbędnym elementem współpracy między inwestorem a przedsiębiorcą.

Budowa domu to kosztowna inwestycja, do stanu surowego zamkniętego za same prace budowlane należy liczyć ok. 50 tys. zł. Dokładne szacowanie kosztów zależy m.in. od firmy budowlanej i jej cennika, który ewaluuje wraz ze wzrostem cen materiałów, regionu, w jakim inwestycja się znajduje (podana kwota jest średnią na podstawie wyliczeń z kilku województw).

Umowa z wykonawcą- powody do jej podpisania.

Pierwszym ważnym czynnikiem jest zabezpieczenie dla jednej jak i drugiej strony. Niejednokrotnie słyszy się, że umówiona ekipa nie zjawiła się na placu budowy, właściciel nie odbiera telefonu lub firma pojawiła się po kilku tygodniach.

Mając tylko umowę „na słowo”, inwestor nie jest w stanie pociągnąć do odpowiedzialności nierzetelnego przedsiębiorcy, a konsekwencje dla inwestora są spore, chociażby zmarnowany czas a przy kredytowaniu to może nieść za sobą kolejne konsekwencje. Szukanie nowej firmy budowlanej przy obecnej koniunkturze jest nie lada wyzwaniem.

Pod tym względem umowa zabezpiecza także wykonawcę, ponieważ mając tylko słowne zapewnienie inwestora o zainteresowaniu ofertą i terminie rozpoczęcia prac, inwestor w każdej chwili może się wycofać z danego słowa bez konsekwencji a firma budowlana zostaje z wolnym terminem bez zlecenia, co jest dużą stratą materialną.

Udowadnianie przed sądem swoich racji zarówno przez jedną jak i drugą stronę bez umowy na piśmie jest wręcz niemożliwe. Wystarczy, że strona pozwana nie zgodzi się na przesłuchanie świadków, którzy mogli być obecni przy rozmowach między inwestorem a firmą budowlaną. Dlatego do celów dowodowych umowa sporządzona i podpisana przez dwie strony stanowi podstawę do wniesienia roszczeń.

Drugim aspektem jest umówienie się z wykonawcą na określenie wartości pieniężnej za wykonaną przez niego pracę. Zapis o szczegółach zleconych prac i kwoty za nie w umowie zabezpiecza inwestora przed dodatkowymi kosztami, o których wykonawca nie wspomniał (np. wykonanie pracy, na którą się nie umawiali). Inwestor powinien być informowany o dodatkowych kosztach i koniecznych pracach przed wykonaniem przez firmę budowlaną wyrażając na nie zgodę.

Firm budujących i wykonawczych w Polsce jest ponad 200 tys. a obecnie, gdy branża budowlana przeżywa rozkwit (pozwoleń na budowę w 2017 r. wydano ponad 94 tys.) przybywa ich. Na rynku leżą pieniądze, po które warto się schylić. Mówi się nawet, że budowlańcem może być każdy, więc nie weryfikując wykonawcy narażamy się na współpracę z firmą, która popełni błędy budowlane, źle wykonana pracę, nie dokończy zlecenia chociażby z powodu braku umiejętności czy kompetencji. Podpisanie umowy z firmą zabezpiecza inwestora pod kątem odzyskania należności z tytułu poniesionych strat.

„Mam firmę z polecenia”. Osoby szukające firm wykonawczych w pierwszej kolejności kierują się opiniami wśród znajomych i internecie, pytają na forach. Należy jednak pamiętać, że firma z polecenia nie jest gwarantem udanej współpracy, tym bardziej bez umowy. Wielokrotnie słucha się historii, że inwestor miał wykonawcę z polecenia i niestety „czar prysł”. To kolejny argument za koniecznością podpisania umowy.

Umowa sporządzona na piśmie, w dwóch egzemplarzach, podpisana przez każdą ze stron to dokument potwierdzający istnienie zobowiązania określając przy tym, do czego strony się zobowiązały. Jeśli firma budowlana wzbrania się przed podpisaniem umowy, to sygnał dla inwestora, że warto zastanowić się nad tą współpracą. Szanujący się wykonawca, który ma za sobą inne realizacje i jest pewny swojej profesji, często sam zaproponuje podpisanie umowy.

Jakie dane powinna zawierać umowa?

  • Datę i miejsce jej zawarcia,
  • Imię i nazwisko inwestora, jego PESEL i adres,
  • Nazwę firmy, NIP oraz adres,
  • Szczegółowy zakres powierzonych prac, z rozbiciem na etapy i koszty każdego z nich,
  • Termin ich wykonania (rozpoczęcia i zakończenia), załącznikiem do umowy lub jej częścią powinien być harmonogram,
  • Posługując się projektem, wskazanie jakie materiały zostaną użyte do poszczególnych etapów w jakiej ilości, jeśli zostaną zmienione, umowa powinna być aneksowana,
  • Szczegóły dotyczące wynagrodzenia dla wykonawcy (netto/ brutto), sposób rozliczania,
  • Ewentualne udzielenie gwarancji,
  • Kary, zarówno dla wykonawcy (np. nie dotrzymanie terminów) jak i inwestora (brak terminowych płatności) z zastrzeżeniem, że osobie zamawiającej przysługuje prawo do dochodzenia wyższego odszkodowania niż wskazane w umowie, jeśli straty ją przewyższają. Kary dyscyplinują zamawiającego i wykonawcę i pokazują, że inwestor może po nie sięgnąć,

Ważne! Warto sprawdzić w wyszukiwarce CEIDG lub KRS (jeśli wykonawcą jest spółka) czy firma jest aktywna, czy istnieje, czy nie ma zawieszonej działalności gospodarczej. Z pobranych dokumentów rejestrowych można dowiedzieć się także, od kiedy firma jest zarejestrowana jako przedsiębiorca.

O pomoc w napisaniu umowy możesz poprosić prawnika, który sporządzi ją na Twoje indywidualne potrzeby lub wybrać wzory standardowe umów, dostępne chociażby w internecie. Na pewno warto przeanalizować je dokładnie i dodać paragrafy, które są dla Ciebie i wykonawcy istotne.

Pamiętaj! Umowa to zabezpieczenie Twoich finansów i całej inwestycji. Decyzja o budowie domu to nie kupno używanego samochodu, to poważny krok i duży wydatek. Przygotuj się do niego mając poczucie bezpieczeństwa.