Kupujesz działkę? Jakich informacji potrzebujesz przed kupnem działki? Przygotuj się do tego rzetelnie!

Kupno działki to poza inwestycją pieniężną decyzja o tym, gdzie stanie Twój dom, dlatego należy bardzo dokładnie przeanalizować wszystkie kwestie z nią związane, aby uniknąć dodatkowych kosztów, problemów i zmarnowanego czasu.

Gdzie szukać działki i na co zwrócić uwagę?

Istnieje wiele portali internetowych, które prezentują działki na sprzedaż. Pamiętajmy jednak, że grono z nich oferowanych jest przez pośrednika. Plusem pośrednika jest na pewno pomoc w  formalnościach, doradztwo i oszczędność czasu, jednak nie zapominajmy o tym, że wiąże się to z wyższą ceną działki, czyli wliczoną prowizją dla pośrednika.

Jeśli wiemy w jakim regionie/ mieście/ miejscowości chcemy zamieszkać, warto zrobić „wycieczkę” po okolicy. Dlaczego? Z kilku powodów:

- bardzo często zobaczysz przy drodze tablice z informacją o działce na sprzedaż z nr telefonu właściciela, nie każdy wystawia ogłoszenie w internecie,

- sprawdzenie tablicy ogłoszeń w gminie, a jak już jesteś w gminie to sprawdź jakie są plany, projekty rozwoju na terenie gminy,

- działki bez pośrednika będą tańsze, można negocjować z właścicielem (warto wcześniej sprawdzić jaka jest średnia cena w danej okolicy za m2 działki),

- im dalej od miasta tym cena maleje, warto pojechać do miejscowości położonych obok miejsca naszego zainteresowania, gdyż różnica w km może być znikoma ale cena na m2 już znacząca,

- rozeznanie w okolicy i sąsiedztwie,

- sprawdzenie udogodnień, tj. drogi i ich jakość, czy w pobliżu znajdują się sklepy, apteka, szkoła, przedszkole, przychodnia, przystanek PKS/ PKP, jaki jest dojazd do miasta,

- położenie działki, jej wielkość, kształt, topografia. Jeśli masz wizję domu albo wymarzony projekt, sprawdzisz czy wymiary działki, jej np. nachylenie odpowiadają na realizację projektu,

- czy to działka rolna czy budowlana, czy są na niej media lub w pobliżu,

- czy w bliskiej okolicy nie ma np. wysypiska śmieci, hodowli zwierząt czy też innych miejsc, które mogą być uciążliwe ze względu na hałas, zapachy,

- jak wyglądają domy położone w okolicy działki, jaka to zabudowa. Jest to bardzo istotne dla uzyskania warunków zabudowy, które nie mogą kolidować już z istniejącą. 

A co jeśli znalazłeś tę, na której oczami wyobraźni widzisz swój dom? Co teraz?

Przede wszystkim zweryfikuj kwestie prawne. W tym celu poproś obecnego właściciela działki o aktualny, pełny wypis z księgi wieczystej.  Na jakie dane przede wszystkim powinieneś zwrócić uwagę?

- ustanowiona własność, czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy nie ma innych współwłaścicieli, najemców, dzierżawców, czy też osób, które mają pozwolenie na tymczasowe użytkowanie gruntu,

- obciążenia działki: czy nie jest zadłużona lub jest na niej kredyt.

Pozostałe ważne informacje:

- kwalifikacja gruntu: działka rolna, budowlana, leśna. Należy sprawdzić czy będzie możliwość zabudowy, kwalifikacja wpływa także na czas uzyskania decyzji oraz np. dodatkowe koszty,

- rodzaj gruntu, a do tego konieczne badanie geotechniczne do przeprowadzenia lub do wglądu, jeśli właściciel posiada aktualne. Od tego co kryje gleba zależą chociażby koszty zrobienia fundamentów,

- czy na działce jest zabudowanie, pozostałości fundamentów (jaka jest historia gruntu), roślinność (trzeba pamiętać o dodatkowych kosztach, aby przygotować grunt do budowy),

- uregulowany dostęp do drogi,

- jak przebiegają granice działki,

- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu: czy są sprecyzowane dla działki a jeśli nie, to czy w najbliższym otoczeniu jest zabudowa, to ważne w kategoriach uzyskania pozytywnej decyzji.

Gdzie i jakie formalności załatwisz?

Właściciel działki- aktualne dokumenty: wypis z księgi wieczystej, wynik badania geotechnicznego, warunki zabudowy.

Wydział Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym adekwatnym do lokalizacji działki- wniosek o wypis z księgi wieczystej.

Wydział Architektury (Urząd Gminy)- wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, czy jest. Dowiesz się wielu szczegółów z tych dokumentów: czy działka jest budowlaną, jaki rodzaj zabudowy przewiduje, minimalna powierzchnia działki dla zabudowy, czy nie leży na terenie chronionym.

Wydział Geodezji- wypis z gruntów.

Notariusz- umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj, jeśli jesteś zdecydowany na działkę- koniecznie podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną. Chętnych na „Twoją” działkę może być więcej i zaproponują sprzedającemu bardziej atrakcyjną, większą kwotę w zamian za odstąpienie od Waszej „umowy ustnej”.

Koszty na etapie kupna działki

Podjąłeś decyzję, kupujesz działkę. Załóżmy, że finalna cena działki to 85 000 zł.

Sprawdźmy, na jakie koszty należy się przygotować.

Badanie geotechniczne: 1000-1500 zł

Wypis z księgi wieczystej: 20 zł

Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys:  150 zł

Podatek od czynności cywilno- prawnych (2% od ceny nieruchomości): 1700 zł

Taksa notarialna (od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł): 1110 zł

VAT od taksy notarialnej: 255,30 zł

Opłata sądowa: 200 zł

Założenie księgi wieczystej: 60 zł

Wpis do księgi wieczystej dotyczący prawa własności: 200 zł

Wpis w księdze wieczystej hipoteki (kredyt): 200 zł

Wniosek o wykreślenie wpisu: 100 zł

*jeśli kupno działki odbywało się za pośrednictwem agencji nieruchomości do opłat należy doliczyć wynagrodzenie i VAT od niego dla agencji.

** przy zakupie działki w kredycie pojawią się dodatkowe koszty (podatek za ustanowienie hipoteki na rzecz banku- 0,1% zabezpieczonej wierzytelności)

*** jeśli umowa inaczej nie mówi i strony nie negocjowały kwestii podziału kosztów, wszystkie koszty są po stronie kupującego

Decyzja o kupnie działki musi być przemyślana a wszystkie kwestie, informacje  związane z działką dobrze sprawdzone, gdyż konsekwencje pochopnej decyzji mogą Cię wiele kosztować, np. czas na uzyskanie warunków zabudowy bo ich nie ma, niezbadany grunt, który na etapie robienia fundamentów skutkuje dodatkowymi pracami (a to spore koszty i czas), obciążenie księgi wieczystej, wielkość i szerokość działki niezgodna z planem (konieczność zmiany projektu, lub robienia indywidualnego), zbyt oddalone media (koszty).

Zła decyzja to konsekwencje.  Poświęcony czas na rzetelne sprawdzenie to dobra inwestycja, której nie będziesz żałował.